Wonen in een leegstaand schoolgebouw
maandag, 19 september 2011
Wonen in een leegstaand schoolgebouw
Door de economische crisis staan veel kantoren in Nederland leeg, terwijl er wel grote behoefte is aan (tijdelijke) woonruimte. Onder jongeren, maar ook onder bijvoorbeeld arbeidsmigranten en mensen die tussen 2 woningen in zitten. In Utrecht kon een leegstaand kantoorpand succesvol worden getransformeerd tegen lage kosten, door bewoners veel zelf te laten doen en selectief op te knappen.
Oude school vlakbij de universiteit
Het gaat om een oud, enigszins vervallen scholencomplex, op 2 haltes afstand van universiteitscampus De Uithof. De eigenaar, vastgoedontwikkelaar Aprisco, heeft het complex na een lange periode van leegstand op initiatief van onder andere de Stichting Tijdelijk Wonen (STW) voor 5 jaar verhuurd aan 2 stichtingen.
Studentenhuisvesting met eigen bestuur en wachtlijst
STW huurt een derde van het complex en verhuurt daar 192 onzelfstandige kamers aan studenten. Gedurende een voorbereidingstijd van 1,5 jaar is dit deel van het gebouw in het kader van de leegstandswet omgevormd tot studentenhuisvesting. Een vierkoppig bestuur heeft het plan voorbereid en voert nu de verhuur uit. Ze verhuren de kamers tegen 90 procent van de waarde volgens het woonwaarderingsstelsel (WWS) en werken met een eigen wachtlijst.
Degelijke financiering
Belangrijk voor het slagen van het project is ten eerste een solide financiering. STW heeft als kleine organisatie de garantstelling van de gemeente en provincie Utrecht nodig gehad bij het afsluiten van een lening (geen subsidie) van ongeveer 1,2 miljoen euro voor de stichtingskosten. STW heeft een gezonde exploitatie en verwacht het project na 5 jaar met een licht positief saldo af te sluiten.
Bewoners doen veel zelf
Het project is alleen rendabel als met een low budget model gewerkt wordt. Zo bestaat het bestuur uit vrijwilligers en beheren bewoners het pand zelf. Ook bespaarde de stichting kosten doordat bewoners meewerkten aan het bewoonbaar maken van het gebouw. Een positief bijeffect daarvan was dat de studenten elkaar al onderling leerden kennen.
Liever goed internet dan goede plafonds
De vraag van de toekomstige bewoners bepaalde de keuzes die gemaakt werden. Zo is bijvoorbeeld wel geïnvesteerd in snel internet, maar werden de plafonds niet afgewerkt. De prioriteit ligt voor de student namelijk eerder bij voorzieningen die belangrijk zijn om te studeren en te communiceren en veel minder bij esthetische verbeteringen. Natuurlijk werden bijvoorbeeld de brandveiligheidseisen wel volledig uitgevoerd.
Gemeente kan helpen
De wet biedt voldoende ruimte om initiatieven als deze een kans te geven. Zo kan de gemeente binnen de leegstandswet een tijdelijke ontheffing van de originele bestemming geven. Momenteel kan dit gedurende maximaal 5 jaar, maar de motie-Linhard, die de Tweede Kamer vorig jaar aannam, breidt deze periode uit tot 10 jaar. Ook met behulp van de leegstandsverordening, door een bemiddelende rol te spelen of door de WOZ-waarde van een pand te verlagen kan de gemeente helpen. Nu wordt de WOZ-waarde vaak gekoppeld aan de virtuele huur, wat ervan uitgaat dat het pand altijd verhuurd is. Door de huurinkomsten lager te waarderen, daalt de WOZ-waarde, wat herbestemming makkelijker maakt.
BRON: nicis nieuwsbrief 8 sept. 2011
